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长沙工业地产投入产出报告新鲜出炉

发布日期:2018-10-08     来源:     字体大小:        

 

工业地产项目投入产出调研报告

近年来,长沙经开区积极发展楼宇经济,工业地产蓬勃发展,小微企业快速集聚。经过多年发展,园区工业地产土地集约节约利用情况如何?投入产出效益如何?近期,创业服务中心根据工业地产园厂房形态和产业定位的差异,选择了德普企业公元、新长海创业基地、中部智谷、蓝色产业园、铭城绿谷产业园等5家具有代表性的产业园作为调研对象,通过上门调研走访、数据统计分析,对工业地产园的投资强度和产出效益进行了深入调查研究。

 

一、基本情况

我区规划建设工业地产建筑面积240万平方米(不含大众汽车配套园),均由社会资本投资,目前已经开发建设工业地产项目13个,累计建成面积166万平方米,主要有单层厂房、多层厂房、高层研发办公楼、独栋别墅、众创孵化器等多种形态和载体,拥有省级小微企业创新创业基地9家、国家级科技孵化器1家、国家级众创空间2家。工业地产园共聚集了1300多家小微企业,吸纳社会就业2万余人,主要涉足机械制造、汽车零部件、电子信息、集成电路、电子商务、新材料、节能环保、生物医疗、工业设计、现代服务业等新兴产业。其中规模以上企业 53家(含服务业),上市公司投资的企业超过 15 家。工业地产园已经成为小微企业创新创业的重要载体,也是园区产业转型升级的新生力量。

二、效益分析

通过对5家工业地产园调研分析,园区工业地产初步达到了资源集约、企业集聚、产业集群、服务集中的预期效果。

 

 

1.提高了投入产出效益。据统计,5家工业地产园已开发用地 447.74亩,完成固定资产投资40.8亿元(含入驻企业),平均每亩完成固定资产投资911.44万元。入驻企业2017年共实现销售收入46.0亿元,平均每亩产值1026.92万元,实现税收28180万元,亩产税收62.94万元。从单位面积产出效益来看,远远高于区内单独供地企业投资强度300万元/亩、产值300万元/亩、税收30万元/亩的标准。事实证明,工业地产的亩产效益相对于单独供地企业而言,产出效益更加可观。开发商通过资源整合,适度提高容积率,入驻企业可以共享园区内部公共道路、消防通道、公共绿地、办公楼、食堂、倒班宿舍、运动场地等配套设施,节约了宝贵的土地资源,大大提高了土地利用效益。更为重要的是,开发商通过集中开发建设标准厂房,甚至提供装修,大大缩短了轻资产企业投产周期,基本上可以实现当年入驻、当年投产。

2.推进了产业集群发展。工业地产园始终围绕我区“两主一特一融合”的产业导向,充分发挥龙头企业的辐射带动作用,着力引进符合产业定位、与龙头企业相关联的上下游企业,不断完善产业链,壮大产业群,形成了星罗棋布、众星拱月的发展格局。每个工业地产园就是一个企业群落、一个产业集群,集群内的企业既为龙头企业配套,也彼此成为供应商、配套商,形成了密切关联、深度融合的生态圈。如蓝色产业园就是一家汽车零部件产业园,入驻的企业大多为广汽菲亚特、广汽三菱、一汽大众提供零部件配套、物流配套,其中不少是外商独资、中外合资企业,有4家企业产值已经过亿元,为汽车整车制造强链、延链、补链做出了积极贡献。德普企业公元作为总部经济园区,致力引进区域总部及科技型企业,体现了人才层次高、技术含量高、产业定位高、产出效益高的“四高”优势。新长海创业基地以服务外包为产业定位,着力为生产制造企业提供人力资源、金融证券、电子商务、汽车后市场等服务,被授牌为“湖南省服务外包基地”。

3.激发了招商引资活力。据统计,园区工业地产拥有小微企业1300余家,其中2017年引进企业592家,今年目前已引进企业345家。这次调研的5家工业地产园,就引进了企业825家,就业人数达到4821人。这些企业的引进,大多是通过工业地产开发商自主招商,依托园区坚实的产业基础、区位交通优势和园区优质的服务,通过产业链招商、平台招商、以商招商,将数以千计的小微企业引进来,充分激发了市场化招商的活力,工业地产开发团队无形中成为了经开区招商引资的编外干部,成为管委会招商引资的强劲后援。在引进项目的同时,工业地产园也引进了民间资本、社会投资,引进了各层次的人才,充分激发了市场主体的活力。在政府严控债务风险的背景下,以民营资本为主体投资工业地产开发建设,无形中减轻了财政支出的巨大压力。

4.分担了监管服务责任。由于我区重大项目多、龙头企业多的现状,领导和职能部门无法投入大量精力监管、服务小微企业。我区鼓励工业地产开发商担当社会责任,支持开发商建立企业服务站,安排专职工作人员,协助职能部门开展安全生产、环境保护、非法集资等方面的巡查与监管,及时报告反映情况,督促企业整改,有效避免了安全生产、环境污染事故。同时,企业服务站积极为入驻企业开展集群注册、政策申报、创业辅导、人才服务、科技服务、金融服务、法律服务,经常性开展文化活动,延伸了职能部门的“触角”和“手臂”,增强了入驻企业的归宿感和获得感。

             

三、思考与建议

1.加强规划引领,鼓励发展楼宇经济。

鉴于我区土地资源越来越稀缺的现实,在“总量控制、合理布局、错位发展、功能互补、规范有序”的原则下,建议加快发展以工业地产为载体的楼宇经济,适度提高容积率,鼓励工业企业“向空中发展”、“向地下发展”,支持“机器上楼”、“人才入阁”、“车辆入库”,着力打造“立起来的园区”,提高单位面积产出效益。  

加强工业地产规划的顶层设计,一是鼓励支持对现有低效用地、闲置厂房进行“二次开发”,建设工业地产项目,充分盘活资源,集约节约用地;二是明确每个工业地产项目的产业定位,打造定位精准、特色鲜明的产业园区,开展精准招商、精准服务,避免同质竞争、恶性竞争。三是高起点规划布局工业地产项目周边商业生活配套,促进产城融合,满足入驻企业和员工多元化生活需求。四是引导开发商增强内部配套功能,鼓励开发商利用支持面积建设地下车库、员工公寓、员工食堂、运动场所、企业服务站、茶楼、咖啡吧、书吧,为入驻企业提供完善的配套服务。同时要求开发商必须完善内部配套之后,才能对外预售招商,解决企业入驻的后顾之忧。五是在巩固壮大主导产业的同时,积极引导产业园发展新兴产业,如工业设计、智能传感、智能穿戴、工业机器人、集成电路、新能源电池、军民融合、工业大数据等。加快发展现代服务业,尤其是生产性服务业,如电子商务、信息服务、科技服务、金融服务、人力资源服务等等,可以引导这些产业入驻高层办公研发楼宇,改变传统标准厂房的面貌和气质。

2.完善合同管理,确保产业园区精明增长。

建议所有工业地产项目,都须与管委会签订《项目引进合同》《工业地产项目补充合同》,在合同中明确投资强度、开工竣工时间、产出效益、达产期限等核心指标,明确开发商在项目准入、安全生产、环境保护方面的社会责任,并定期对照合同开展评估考核。对于未兑现合同的,建议工业地产开发商补缴款项、退还政策扶持资金,同时不再享受管委会任何政策支持。

3.优化政策扶持,支持小微企业发展。

目前,小微企业普遍面临融资难、融资贵、招工难、市场竞争激烈、税负成本高等难题,小微企业生存环境堪忧。建议管委会“放水养鱼”,尽快制定发展楼宇经济、促进小微企业的实施办法,释放更多的政策红利。同时建议采取“双向激励”方式,对于开发商引进的重大项目、高新技术企业、上市公司、区域总部,培育孵化的规模企业,适当给予政策支持,充分调动开发商积极性,鼓励开发商抱团发展,携手赴珠三角、长三角招商,形成政府招商、社会招商的强大合力。

4.加快产城融合,改善园区配套功能。

我区工业地产比较分散,周边商业生活配套很不完善。企业呼吁最强烈的是公交线路、公交站点、地铁布局、公租房。建议管委会加大资金投入,加强产业园周边学校、医院、交通、商贸、娱乐、健身、公寓、公园等各方面的综合配套,加快人民东路城市综合体开发建设,就近解决企业员工餐饮、居住、商贸、娱乐等基本需求,推进产城融合,实现生产、生活、生态深度融合,为打造品质园区注入新的活力。

          

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